Kat karşılığı inşaatta riskler yalnızca arsa sahibine ait değildir. Müteahhit; projeyi çizdirir, ruhsat harcını öder, şantiyeyi kurar, malzemeyi alır, işçiyi çalıştırır. Yani büyük bir sermayeyi başkasının arsasına yatırır. Bu sırada arsa sahibi tapu devrini yapmazsa, vekaletnameyi geri alırsa ya da hissedarlar kendi aralarında kavgaya tutuşursa, en büyük zararı müteahhit görür.
Bu yazıda, müteahhit açısından kat karşılığı sözleşmenin en kritik üç riskini, örneklerle ve çözüm önerileriyle anlatıyoruz.
Bu yazı üç bölümlük “Müteahhit Rehberi”nin ilk yazısıdır. Arsa ayıpları, ek talepler ve maliyet artışı için Kat Karşılığı İnşaatta Arsa Ayıpları, Ek Talepler ve Maliyet Artışı; teslimden kaçınan arsa sahibi için Arsa Sahibi Daireyi Teslim Almazsa Müteahhidin Hakları yazılarımıza bakabilirsiniz. Konuya arsa sahibinin gözünden bakmak isterseniz Arsa Sahibi Rehberi de faydalı olacaktır.
Neden Dengeli Bir Sözleşme Müteahhidin de Yararınadır?
İlk bakışta müteahhit için “ne kadar çok hak, o kadar iyi” gibi görünebilir. Ancak aşırı tek taraflı sözleşmelerin iki büyük dezavantajı vardır:
- Hissedarlar imzadan kaçınır. Avukatına sözleşmeyi gösteren bir hissedar imza atmazsa, proje bütünüyle durur.
- Mahkeme veya bilirkişi engeline takılır. Hissedarlardan biri küçük veya kısıtlıysa, sözleşme için mahkeme izni gerekir (TMK m. 462). Mahkeme sözleşmeyi bilirkişiye inceletir.
Uygulamadan bir örnek (anonimleştirilmiştir): Bir parselde hissedarların çoğu aynı tip sözleşmeyi imzalamıştı. Ancak hissedarlardan birinin vasisi için alınan bilirkişi raporu, sözleşme ve vekaletnamenin mevcut hâliyle imzalanmasının kısıtlının yararına olmadığı sonucuna vardı. Rapor 12 sözleşme maddesinde ve 5 vekaletname maddesinde değişiklik önerdi: kademeli tapu devri, ruhsat için azami süre, teminat mektubu, sınırlı vekaletname gibi. Bu hissedarın imzası tamamlanmadıkça parseldeki tüm proje bekleyecekti. Baştan dengeli hazırlanan bir metin, müteahhide aylar kazandırırdı.
1. Arsa Sahibi Tapu Devrini (Hak Edişi) Yapmazsa
Sözleşmelerde genellikle müteahhide düşen arsa paylarının belirli inşaat aşamalarında (su basmanı, kaba inşaat, ince işler) devredileceği yazılır. Sorun, aşama tamamlandığı hâlde arsa sahibinin devirden kaçınmasıdır. Arsa sahipleri genellikle şu gerekçeleri ileri sürer: “Önce dairelerimi görmek istiyorum”, “Biraz daha güvence istiyorum” ya da “Diğer hissedarlar devretmedi, ben de devretmem”.
Basit örnek: Sözleşmeye göre kaba inşaat tamamlanınca müteahhide payların yarısı devredilecek. Yapı denetim kaba inşaatın bittiğini onaylıyor. Arsa sahiplerinden Mehmet Bey tapuya gitmiyor. Müteahhit, satış için anlaştığı alıcılara tapu veremediği için hem para kaybediyor hem de alıcılarla sorun yaşıyor.
Müteahhidin Hakları
- Tescil (tapu iptal ve tescil) davası: Müteahhit, sözleşmeye göre hak ettiği oranda payların adına tescilini mahkemeden isteyebilir (TMK m. 716). Yargıtay’a göre müteahhit, edimini yerine getirdiği oranda hak kazanır. Bu nedenle davada inşaatın seviyesi bilirkişiyle ispatlanır.
- Süre uzaması: Arsa sahibinin kendi borcunu yerine getirmemesi, müteahhidin işi zamanında bitirememesine yol açıyorsa, bu süre müteahhide yüklenemez.
- Ödemezlik itirazı: Sözleşmeye göre önce arsa sahibinin devir yapması gerekiyorsa, müteahhit devir yapılana kadar bir sonraki aşamanın ifasından kaçınabileceğini ileri sürebilir (TBK m. 97). Ancak bu hakkın sınırları dar yorumlanır. İşi tamamen durdurmadan önce mutlaka hukuki destek alınmalıdır. Haksız bir duruş, müteahhidi bu sefer temerrüde düşürebilir.
- Tazminat ve cezai şart: Gecikmeden doğan zararlar ve sözleşmede öngörülmüşse cezai şart talep edilebilir.
Sözleşmeye Ne Yazılmalı?
- Devrin tetikleyicisi objektif bir belge olmalı: “Yapı denetim firmasının … seviyesini gösteren seviye tespit tutanağının arsa sahibine tebliğinden itibaren 15 gün içinde devir yapılır.”
- Devir yapılmazsa: İnşaat süresinin aynı süre kadar uzayacağı ve geciken her gün için makul bir cezai şart.
- Hissedarlardan birinin devir yapmamasının diğer hissedarların devir borcunu ortadan kaldırmadığı.
2. Vekaletname: Gecikme, Eksik Yetki ve Azil
Müteahhit; proje onayı, ruhsat, yapı denetim, kat irtifakı, abonelik gibi işlemleri yürütebilmek için arsa sahiplerinden vekaletname alır. Üç tipik sorun yaşanır:
| Sorun | Sonuç |
|---|---|
| Vekaletnamenin geç verilmesi | Ruhsat başvurusu yapılamaz, süre işlemeye başlar ama iş başlamaz |
| Eksik yetki verilmesi | Belediye veya tapu, işlemi “yetki yetersiz” diye reddeder |
| Vekaletnamenin azledilmesi | İş ortasında durur; ruhsat, iskân, kat irtifakı işlemleri kilitlenir |
Azil Konusunda Bilinmesi Gerekenler
Kanuna göre vekalet ilişkisi taraflarca her zaman sona erdirilebilir. Ancak uygun olmayan zamanda yapılan azil, diğer tarafın zararının tazminini gerektirir (TBK m. 512). Kat karşılığı inşaatta vekaletname, sözleşmenin uygulanması için verilmiş bir araçtır. Haklı bir sebep olmadan yapılan azil, yargı uygulamasında sıklıkla sözleşmeye aykırılık olarak değerlendirilir ve arsa sahibini doğan gecikme ve zarardan sorumlu hâle getirebilir.
Basit örnek: Hissedarlardan Fatma Hanım, kaba inşaat bittikten sonra komşusuyla tartışıp vekaletnameyi noterden azlediyor. İskân başvurusu yapılamıyor. Müteahhidin satışları ve iskân bekleyen diğer arsa sahipleri mağdur oluyor. Azil haksızsa, gecikmeden doğan zararlardan Fatma Hanım’ın sorumluluğu gündeme gelir.
Müteahhit Ne Yapmalı?
- Vekaletnamenin sözleşmeyle aynı gün ve aynı noterde verilmesini sözleşmede şart koşun.
- Gerekli yetkileri baştan eksiksiz listeleyin: proje, ruhsat, yapı denetim, yıkım, abonelik, kat irtifakı, iskân, ifraz/tevhit (gerekiyorsa).
- Sözleşmeye şu maddeyi yazdırın: “Vekaletnamenin haklı sebep olmaksızın azli veya kısıtlanması sözleşmeye aykırılık sayılır; bu hâlde inşaat süresi işlemez ve azleden arsa sahibi doğan zararlardan sorumludur.”
- Arsa sahiplerinin güvenini kazanmak için satış ve ipotek yetkisini vekaletnameye koymak yerine pay devrini tapuda bizzat yapmalarını tercih edin. Geniş satış yetkisi içeren vekaletnameler, bilirkişi ve mahkemeler tarafından arsa sahibi aleyhine bulunmakta ve imzayı geciktirmektedir.
Uygulamadan bir örnek (anonimleştirilmiştir): Bilirkişi heyetinin incelediği bir vekaletnamede satış, kat irtifakı, ifraz-tevhit ve çok sayıda kişiye tevkil (yetkiyi devretme) yetkisi vardı. Heyet bu vekaletnameyi uygun bulmadı. Yetkilerin proje, ruhsat, yapı denetim, iskân, abonelik ve projeye uygun kat irtifakı ile sınırlanmasını; süreli olmasını ve sözleşme sona erince hükümsüz kalmasını önerdi. Müteahhit açısından ders şudur: Gereken yetkiyi isteyin, gerekmeyeni istemeyin. Böylece imza süreci hızlanır.
Arsa sahibinin vekaletnameye bakışı için Arsa Sahibi Rehberi’nin vekaletname bölümüne göz atabilirsiniz.
3. Çok Hisseli ve Miraslı Arsalarda İç Anlaşmazlıklar
Özellikle miras kalan arsalarda ve kentsel dönüşüm projelerinde onlarca hissedar olabilir. Hissedarlardan birinin imza atmaması, daire paylaşımında anlaşamamaları ya da birbirleriyle mahkemelik olmaları bütün projeyi kilitler.
Sık Yaşanan Durumlar
- Bazı hissedarların imza atmaması: Kural olarak inşaat, tüm hissedarların rızası olmadan başlayamaz. İmza atanlar sözleşmeye bağlı kalır ama proje ilerlemez.
- Paylaşım kavgası: “Ön cephe benim olsun”, “Bahçe katını istemiyorum” gibi tartışmalar.
- Hissedarın ölümü: Sözleşmeyi imzalamış bir hissedar vefat ederse, kural olarak mirasçıları sözleşmeyle bağlıdır. Ancak mirasçılık belgesi, intikal işlemleri ve mirasçıların yeni vekaletname vermesi zaman alır.
- Hissedarlardan birinin küçük veya kısıtlı olması: Mahkeme izni ve bilirkişi incelemesi gerekir.
Basit örnek: 12 hissedarlı bir arsada 10 kişi imzaladı. Kalan 2 kişi, kendilerine daha fazla daire verilmesini istiyor. Müteahhit projeyi çizdirmiş, zemin etüdünü yaptırmış, ama ruhsat başvurusu yapamıyor. Aylar geçtikçe maliyet artıyor.
Çözüm Önerileri
- Sürenin başlangıcı: İnşaat süresi, tüm hissedarların imzası ve vekaletnamelerin tamamlanmasından sonra başlamalıdır. Ancak arsa sahiplerinin de kabul edebileceği bir üst sınır koyun: “İmza ve vekaletnameler 12 ay içinde tamamlanmazsa taraflardan her biri sözleşmeyi cezasız feshedebilir.” Süresiz belirsizlik, arsa sahiplerinin itirazına ve mahkeme incelemesinde olumsuz değerlendirmeye yol açar.
- Paylaşımı baştan netleştirin: Her hissedara düşen daireyi blok, kat, numara, net/brüt m² ile yazın. Tüm hissedarlara aynı dönüşüm oranını uygulayın. Farklı oran uygulanan bir hissedar, haklı olarak itiraz eder.
- Kura veya hakem usulü: Daire seçiminde anlaşmazlık olursa noter huzurunda kura çekileceği önceden yazılabilir.
- Mirasçılar için madde: “Arsa sahiplerinden birinin vefatı hâlinde mirasçılar sözleşmeyle bağlıdır; mirasçılık belgesi ve intikal işlemleri … gün içinde tamamlanır; bu süre inşaat süresine eklenir.”
- Kentsel dönüşüm (6306 sayılı Kanun): Riskli yapı veya riskli alan kapsamındaki projelerde, kanunda belirlenen çoğunlukla karar alınabilir ve karara katılmayan hissedarların payları için özel bir usul işler. Oranlar ve usul son yıllarda birkaç kez değiştiğinden, projeye başlamadan güncel düzenleme mutlaka kontrol edilmelidir.
- Ortaklığın giderilmesi: Hissedarlar arasındaki anlaşmazlık çözülemiyorsa, hissedarlardan biri ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Ancak bu dava uzun sürer ve satış sonucu müteahhidin planlarını tamamen değiştirebilir.
Müteahhit İçin Sözleşme Kontrol Listesi
- Tapu devir takvimi objektif belgeye (yapı denetim seviye tespiti) bağlı mı? Devir için gün sınırı var mı?
- Devir yapılmazsa süre uzaması ve cezai şart yazılı mı?
- Vekaletname sözleşmeyle aynı gün veriliyor mu? Gereken tüm yetkiler var mı?
- Haksız azlin sonuçları sözleşmede düzenlenmiş mi?
- Süre başlangıcı ve imzaların tamamlanması için makul bir üst sınır var mı?
- Tüm hissedarlara aynı oran uygulanıyor mu? Daireler tek tek yazılı mı?
- Mirasçılar ve kısıtlı/küçük hissedarlar için özel madde var mı?
- Arsa üzerindeki haciz, ipotek ve şerhlerin kaldırılması arsa sahibinin yükümlülüğü olarak yazılı mı? (Bkz. Arsa Ayıpları ve Ek Talepler)
Sık Sorulan Sorular
Arsa sahibi tapu devrini yapmazsa müteahhit ne yapabilir?
Noter ihtarıyla süre verilir. Devir yapılmazsa müteahhit, inşaat seviyesine göre hak ettiği payların adına tescili için dava açabilir. Ayrıca gecikmeden doğan zararlarını ve sözleşmede öngörülmüşse cezai şartı talep edebilir.
Arsa sahibi müteahhide verdiği vekaletnameyi azledebilir mi?
Vekalet ilişkisi kural olarak her zaman sona erdirilebilir. Ancak haklı sebep olmadan ve uygun olmayan zamanda yapılan azil, arsa sahibini zarardan ve gecikmeden sorumlu kılabilir. Bu nedenle sözleşmede azlin sonuçlarını düzenlemek önemlidir.
Hissedarlardan biri imza atmazsa sözleşme geçerli olur mu?
İmza atan hissedarlar sözleşmeye bağlıdır. Ancak tüm hissedarların rızası olmadan inşaata başlanamayacağından, sözleşmede imzaların tamamlanması için bir süre ve bu süre dolarsa ne olacağı yazılmalıdır.
Hissedar ölürse kat karşılığı sözleşme ne olur?
Sözleşme kural olarak sona ermez; mirasçılar ölen hissedarın yerine geçer ve sözleşmeyle bağlıdır. Mirasçılık belgesi ve intikal işlemleri için gereken süre, sözleşmede düzenlenmelidir.
Serinin Diğer Yazıları
- Kat Karşılığı İnşaatta Arsa Ayıpları, Ek Talepler ve Maliyet Artışı: Müteahhidin Hakları
- Arsa Sahibi Daireyi Teslim Almazsa Müteahhidin Hakları
- Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Arsa Sahibinin İmzadan Önce Bilmesi Gereken 10 Kritik Nokta
- Müteahhit Daireyi Geç Teslim Ederse Ne Olur?
- Kat Karşılığı İnşaatta Ayıplı İş, İskân ve Kaçak Kat Sorunları
Hukuki not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Kat karşılığı projelerde sözleşme metni, hissedar yapısı ve imar durumu her projede farklıdır. Sözleşmenizi imzadan önce bir avukata inceletmenizi öneririz. Av. Aytaç Kındır
“Müteahhitler İçin Kat Karşılığı Sözleşme Rehberi: Tapu Devri, Vekaletname ve Çok Hisseli Arsa Sorunları” üzerine 2 yorum