Müteahhit Daireyi Geç Teslim Ederse Ne Olur? Gecikme, Kira Yardımı, Yarım Kalan İnşaat ve İflas

Bu yazı “Arsa Sahibi Rehberi”nin ikinci bölümüdür. Sözleşme imzalanmadan önce dikkat edilecek noktalar için Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Arsa Sahibinin İmzadan Önce Bilmesi Gerekenler yazımızı okumanızı öneririz.

Teslim Hangi Aşamalarda Yapılmalı?

İyi bir sözleşmede “teslim” tek bir günden ibaret değildir. İnşaat aşamalara bölünür ve her aşamanın hem süresi hem de sonucu yazılır. Bu sayede gecikme erken fark edilir.

Aşama	Ne olur?	Belgesi
1. Proje ve ruhsat	Proje onaylanır, yapı ruhsatı alınır	Yapı ruhsatı
2. Yıkım ve hafriyat	Eski bina yıkılır, temel kazısı yapılır	Yıkım ruhsatı, yapı denetim kaydı
3. Kaba inşaat	Taşıyıcı sistem ve duvarlar tamamlanır	Yapı denetim seviye tespiti
4. İnce işler	Sıva, boya, tesisat, doğrama, seramik	Yapı denetim seviye tespiti
5. İskân ve teslim	Yapı kullanma izin belgesi alınır, anahtar teslim edilir	İskân + teslim tutanağı

Basit örnek: Sözleşmede “ruhsat 6 ay içinde alınacak, kaba inşaat ruhsattan itibaren 14 ayda bitecek” yazıyorsa, 20. ayda kaba inşaatın yarısında olan müteahhide yazılı uyarı göndermek için sona kadar beklemeniz gerekmez.

Arsa payı devirlerinin de bu aşamalara bağlanması gerekir. Devrin tek seferde ve erken yapılmasının risklerini ana rehberimizin kademeli devir bölümünde anlattık.

Müteahhidin Temerrüdü: Süre Geçti, Daire Yok

Sözleşmede belirlenen tarihte daireler teslim edilmezse müteahhit temerrüde düşer. Arsa sahibinin bu durumda başlıca hakları şunlardır:

1. Gecikme Tazminatı (Kira Kaybı)

Arsa sahibi, gecikilen her ay için dairelerden elde edebileceği rayiç kira bedeli kadar tazminat isteyebilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yakın tarihli bir kararında (26.11.2025, 2024/6-170 E., 2025/744 K.) şu ilkeler vurgulanmıştır:

• Sözleşmede ayrıca kararlaştırılmamış olsa bile arsa sahibi, en az mahalli rayiç kira tutarında gecikme tazminatı isteyebilir.
• Bu tazminat, teslim tarihinden dairelerin kullanıma uygun şekilde teslim edildiği (veya arsa sahibinin fiilen kullanmaya başladığı) tarihe kadar ihtirazi kayıt aranmaksızın istenebilir.
• Arsa sahibi iskânı olmayan daireleri teslim almaya zorlanamaz. Teslim iskâna bağlanmışsa tazminat, kural olarak iskânın alındığı tarihe kadar hesaplanır.

Basit örnek: Ayşe Hanım’a 3 daire verilecek. Teslim 14 ay gecikti. Bölgede benzer daireler aylık 20.000 TL’den kiralanıyorsa, kabaca 3 × 14 × 20.000 = 840.000 TL tutarında bir kira kaybı talebi gündeme gelebilir. (Gerçek tutar bilirkişi incelemesiyle, her daire ve dönem için ayrı ayrı belirlenir.)

2. Cezai Şart

Sözleşmede gecikme için ayrıca cezai şart konulmuşsa, kira kaybına ek olarak bu da istenebilir. Cezai şartın, ifaya ek olarak istenebilmesi için sözleşmede gecikme (ifa zamanına uyulmaması) için öngörüldüğünün açıkça yazılması önemlidir (TBK m. 179). Teslimi kabul ederken cezai şart hakkını saklı tuttuğunuzu yazılı olarak belirtmek ileride tartışmayı önler.

Uygulamadan bir örnek (anonimleştirilmiştir): İncelenen bir sözleşmede gecikme hâlinde yalnızca “teslim edilmeyen her daire için rayiç kira ödenir” yazıyordu. Bilirkişi heyeti; gecikme cezası, azami gecikme süresi ve bu süre aşılırsa arsa sahibinin fesih hakkı düzenlenmediği için sözleşmenin yetersiz olduğunu belirtti. Heyet örnek olarak, 6 aylık gecikmede veya işin 3 ay durmasında arsa sahibine fesih ve pay iadesi hakkı tanınmasını önerdi.

3. Sözleşmeden Dönme (Fesih)

Gecikme ciddi boyuttaysa arsa sahibi, müteahhide noter kanalıyla uygun bir süre (mehil) vererek işi tamamlamasını ister. Bu süre içinde de iş yapılmazsa sözleşmeden dönebilir (TBK m. 123-125).

İşin hiç başlamadığı veya gidişattan bitirilemeyeceği açıkça anlaşıldığı durumlarda teslim gününü beklemeden de sözleşmeden dönülebilir (TBK m. 473).

Fesih geriye mi, ileriye mi etkili? Yargıtay uygulamasında temel ölçüt inşaatın tamamlanma oranıdır:

İnşaatın seviyesi	Sonuç (genel kural)
%90’ın altında	Geriye etkili fesih: Tapular arsa sahibine döner, yapılan imalat bedeli ayrıca tasfiye edilir
%90 ve üzeri	Dürüstlük kuralı gereği kural olarak ileriye etkili fesih: Müteahhit hak ettiği oranda pay alır, eksikler bedelden düşülür

Yargıtay, örneğin inşaatın %60 seviyesinde kaldığı bir dosyada feshin geriye etkili sonuç doğuracağını ve müteahhide geçirilen tapuların iadesi gerektiğini kabul etmiştir (Yargıtay 15. HD, 24.03.2003, 2001/4015 E., 2003/1657 K.).

Kira Yardımı Ödenmezse

İnşaat süresince kira yardımı ile gecikme kirası birbirinden farklıdır:

• İnşaat süresince kira yardımı: Eski evini boşaltan arsa sahibine, inşaat devam ederken ödenen aylık destektir. Kanundan doğmaz; ancak sözleşmede yazıyorsa istenebilir. (Kentsel dönüşümde devletin verdiği kira yardımı ise ayrı bir uygulamadır.)
• Gecikme kirası (tazminat): Teslim tarihi geçtikten sonra doğan kira kaybıdır; yukarıda anlattığımız gibi sözleşmede yazmasa bile istenebilir.

Kira yardımı ödenmezse ne yapılır?

• Ödenmeyen aylar için noter ihtarı çekilir, ardından icra takibi veya alacak davası yoluna gidilebilir.
• Sözleşmede kira yardımının ödenmemesi fesih sebebi olarak yazılmışsa, bu da değerlendirilebilir.
• Kira yardımının banka teminatı veya müteahhide ait bir dairenin ipoteğiyle güvenceye alınması en sağlıklı yoldur.

Uygulamadan bir örnek (anonimleştirilmiştir): İncelenen bir sözleşmede inşaat süresince kira yardımı hiç öngörülmemişti. Bilirkişi heyeti, o dosyadaki arsa sahibinin zaten başka bir yerde kiracı olduğunu ve eski yapının boş olduğunu tespit ettiği için bunu doğrudan bir kayıp olarak görmedi. Ancak kendi evinde oturan bir arsa sahibi için kira yardımının yazılmaması, 3–4 yıl boyunca ciddi bir kira yükü demektir. Kendi durumunuza göre bu maddeyi mutlaka müzakere edin.

Müteahhit İşi Yarım Bırakır veya İflas Ederse

En kötü senaryo budur: Müteahhit ekonomik krize girer, şantiyeyi terk eder. Taşeronlar ve malzemeciler alacakları için haciz koyar, siz de yarım bir binayla baş başa kalırsınız.

Neler Olur?

• Müteahhide devredilmiş arsa payları, müteahhidin alacaklıları tarafından haczedilebilir.
• Müteahhit, devraldığı payları veya henüz yapılmamış daireleri üçüncü kişilere satmış olabilir. (Bu konu Ayıplı İş, İskân ve Kaçak Kat Sorunları yazımızda “topraktan satış” başlığında ayrıca anlatılmıştır.)
• İflas veya konkordato hâlinde süreç, icra ve iflas hukukunun özel kurallarına tabi olur ve uzar.

Ne Yapılabilir?

• Delil tespiti: İnşaatın hangi seviyede bırakıldığı, mahkeme aracılığıyla bilirkişiye tespit ettirilmelidir. Fesih ve tasfiyenin temeli bu tespittir.
• Fesih ve tapu iptali davası: Sözleşme feshedilerek müteahhide geçen payların arsa sahiplerine iadesi istenebilir. Yargıtay’a göre müteahhide yapılan pay devri, inşaatı finanse etmesi için verilmiş bir “avans” niteliğindedir ve müteahhit ancak edimini yerine getirdiği oranda hak kazanır (Yargıtay 6. HD, 2024/3470 E., 2025/3564 K.).
• İhtiyati tedbir: Dava açılırken payların başkasına devredilmesini önlemek için tapuya ihtiyati tedbir konulması talep edilmelidir.
• İnşaatın tamamlattırılması: Arsa sahipleri yeni bir müteahhitle anlaşabilir veya işi kendileri tamamlatabilir; masraflar eski müteahhitten talep edilebilir.

Uygulamadan bir örnek (anonimleştirilmiştir): İncelenen bir sözleşmede müteahhidin iflası, konkordatosu, aciz hâli veya işi terk etmesi durumuna dair hiçbir hüküm yoktu. Müteahhit iki şirketin adi ortaklığıydı ama ortakların müteselsil sorumluluğu ve yetkililerin şahsi kefaleti yazılmamıştı. Banka teminatı, ipotek ya da “teminat dairesi” de yoktu. Bilirkişi heyeti bu hâliyle sözleşmenin arsa sahibini korumadığını belirledi.

Sözleşmeye Eklenmesi Gereken “Kötü Gün” Maddeleri

• Müteahhit iflas eder, konkordato ilan eder, aciz hâline düşer veya işi belirli bir süre (örneğin 3 ay) durdurursa arsa sahibinin derhâl fesih hakkı.
• Feshedilince devredilen payların iadesi ve yarım kalan işin başka bir müteahhide tamamlattırılarak masrafların tahsili.
• Adi ortaklıkta ortakların müteselsil sorumluluğu ve yetkililerin şahsi kefaleti.
• Banka teminat mektubu veya iskâna kadar müteahhide devredilmeyen “teminat daireleri”.
• İnşaat süresince all-risk sigortası.

Mücbir Sebep: Müteahhit “Deprem Oldu, Pandemi Oldu” Diyebilir mi?

Deprem, salgın, savaş gibi gerçekten öngörülemeyen olaylar, müteahhide ek süre hakkı verebilir. Ancak her ekonomik dalgalanma mücbir sebep değildir. Mücbir sebebin ilgili inşaatı gerçekten ve doğrudan etkilediğinin ispatı gerekir. Sözleşmede mücbir sebep hâllerinin ve bu durumda süreyi uzatma usulünün (örneğin “olay tarihinden itibaren 15 gün içinde yazılı bildirim”) açıkça yazılması tartışmayı azaltır. Müteahhit tarafının bakışı için Arsa Ayıpları, Ek Talepler ve Maliyet Artışı yazımıza bakabilirsiniz.

Adım Adım: Gecikme Yaşıyorsanız

• Sözleşmedeki teslim ve aşama tarihlerini, ödeme ve devir tarihlerini bir kâğıda çıkarın.
• Şantiyenin durumunu tarihli fotoğraflarla belgeleyin; yapı denetim raporlarını isteyin.
• Müteahhide noter ihtarnamesi gönderin, makul bir süre verin.
• İnşaat durduysa delil tespiti isteyin.
• Payların satılmasını önlemek için tedbir talepli dava seçeneğini avukatınızla değerlendirin.
• Teslim alırken eksiklikleri ve saklı tuttuğunuz hakları tutanağa yazdırın.

Sık Sorulan Sorular

Müteahhit daireyi geç teslim ederse kira isteyebilir miyim?

Evet. Sözleşmede yazmasa bile, gecikilen süre için en az rayiç kira tutarında gecikme tazminatı istenebilir. Tutar her daire için ayrı ayrı bilirkişi tarafından hesaplanır.

İskânı olmayan daireyi teslim almak zorunda mıyım?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yakın tarihli kararına göre arsa sahibi iskânı olmayan daireleri teslim almaya zorlanamaz. Ancak teslim alıp fiilen kullanmaya başlarsanız, gecikme tazminatı kural olarak bu tarihe kadar hesaplanır.

Müteahhit işi yarım bıraktı, tapularımı geri alabilir miyim?

İnşaatın seviyesi %90’ın altındaysa genel kural olarak sözleşme geriye etkili feshedilir ve müteahhide geçen tapuların iadesi istenebilir. Ancak paylar iyiniyetli üçüncü kişilere satılmışsa durum değişebilir. Dosyanın durumuna göre değerlendirme gerekir.

Kira yardımı sözleşmede yoksa isteyebilir miyim?

İnşaat süresince kira yardımı ancak sözleşmede yazıyorsa istenebilir. Gecikme kirası ise sözleşmede yazmasa da istenebilir.

Serinin Diğer Yazıları

• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Arsa Sahibinin İmzadan Önce Bilmesi Gereken 10 Kritik Nokta
• Kat Karşılığı İnşaatta Ayıplı İş, İskân ve Kaçak Kat Sorunları
• Arsa Sahibi Daireyi Teslim Almazsa Müteahhidin Hakları
• Müteahhitler İçin Kat Karşılığı Sözleşme: Tapu Devri, Vekaletname ve Çok Hisseli Arsalar

Hukuki not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Gecikme ve fesih davalarında süreler, ihtar usulü ve tapu tedbiri gibi adımlar sonucu doğrudan etkiler. Somut durumunuz için bir avukattan destek almanızı öneririz. Av. Aytaç Kındır