Bina bitti, anahtarlar teslim edildi; ama sorunlar bitmedi. Duvarlarda çatlak var, metrekare küçük çıktı, ortak alanlar yarım bırakıldı. Bina hâlâ şantiye elektriğiyle oturuluyor, çünkü iskân yok. Üstüne bir de müteahhitten “maketten” daire alan kişiler kapınızı çalıyor.
Bu yazıda, kat karşılığı inşaatta ayıplı iş, iskân alınamaması, kaçak kat ve topraktan satış sorunlarını örneklerle ve sade bir dille anlatıyoruz.
Bu yazı “Arsa Sahibi Rehberi”nin üçüncü bölümüdür. Bu sorunların çoğu sözleşme aşamasında önlenebilir. Önleyici maddeler için Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Arsa Sahibinin Bilmesi Gerekenler, gecikme ve teslim sorunları için Müteahhit Daireyi Geç Teslim Ederse Ne Olur? yazılarımıza göz atabilirsiniz.
1. Eksik ve Ayıplı İş: “Söylenen Bu Değildi”
Ayıplı iş, binanın sözleşmeye, ekli teknik şartnameye, onaylı projeye veya vaat edilen kaliteye uygun yapılmamasıdır. En sık görülen örnekler:
- Kalitesiz malzeme: Şartnamede yazan marka yerine daha ucuz bir “muadil” kullanılması.
- Metrekarenin küçülmesi: Projede 100 m² olan dairenin fiilen 88 m² teslim edilmesi.
- Ortak alanların eksik bırakılması: Peyzaj, otopark, asansör, sığınak, çevre duvarı gibi alanların tamamlanmaması.
- Gizli ayıplar: Tesisat kaçakları, yalıtım eksikliği, rutubet; bunlar zamanla ortaya çıkar.
Basit örnek: Şartnamede “X marka yoğuşmalı kombi” yazıyor ama daireye daha düşük güçte başka bir marka takılmış. Arsa sahibi bunu teslimde fark ederse tutanağa yazdırmalı. Kışın kombi yetersiz kaldığında fark ederse de bunu gecikmeden müteahhide bildirmelidir.
Arsa Sahibinin Hakları (TBK m. 475)
Ayıp tespit edilince arsa sahibi, duruma göre şu haklardan birini kullanabilir:
| Hak | Ne demek? | Ne zaman uygun? |
|---|---|---|
| Ücretsiz onarım | Müteahhit ayıbı kendi masrafıyla giderir | Onarım mümkünse en pratik yol |
| Bedelden indirim | Ayıp oranında değer kaybı tazmin edilir | Küçülen metrekare, düşük kaliteli malzeme |
| Sözleşmeden dönme | Eser kabul edilemeyecek kadar ayıplıysa | Çok ağır, kullanılamaz durumdaki ayıplar |
| Tazminat | Ayıptan doğan diğer zararlar | Rutubetin eşyalara verdiği zarar vb. |
Süreler Çok Önemli
- Açık ayıplar: Teslimde ve işlerin olağan akışına göre muayene edilip hemen bildirilmelidir (TBK m. 474). Teslim tutanağına “eksik ve ayıplar saklıdır” notu düşmek önemlidir.
- Gizli ayıplar: Ortaya çıktığı anda derhâl bildirilmelidir.
- Dava zamanaşımı: Taşınmaz yapılardaki ayıplar için teslimden itibaren 5 yıldır; müteahhidin ağır kusuru varsa 20 yıl (TBK m. 478).
Uygulamadan bir örnek (anonimleştirilmiştir): İncelenen bir sözleşmede müteahhidin sorumluluğu teslimden itibaren 2 yılla sınırlandırılmıştı. Bilirkişi heyeti, bu sürenin kanundaki 5 yıllık süreden kısa olduğunu belirterek maddenin kaldırılmasını ve kanuni sürelerin saklı tutulmasını önerdi. Sözleşmenizde böyle bir madde görürseniz imzalamadan önce itiraz edin.
Pratik Öneriler
- Teslimde bir mimar veya inşaat mühendisiyle birlikte daireyi gezin; ölçüm yaptırın.
- Eksik ve ayıpları madde madde teslim tutanağına yazdırın.
- Uyuşmazlık çıkarsa vakit kaybetmeden mahkemeden delil tespiti isteyin.
- Bildirimlerinizi noter aracılığıyla yapın; WhatsApp mesajı ispatta zayıf kalabilir.
2. İskân (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Alınamaması
İskân, binanın projesine ve ruhsatına uygun bittiğini ve oturmaya elverişli olduğunu gösteren belgedir. İskân yoksa:
- Kalıcı elektrik, su ve doğalgaz aboneliği yapılamaz. Bina yıllarca şantiye elektriği ve suyu ile kullanılır.
- Kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilemez.
- Daireyi satmak ve krediyle alıcı bulmak zorlaşır.
- Konut kredisi ve DASK gibi işlemlerde sorun çıkabilir.
İskân Neden Alınamaz?
| Sebep | Açıklama |
|---|---|
| SGK prim borcu | İskân verilmeden önce inşaattan dolayı SGK’ya borç olmadığına dair ilişiksizlik belgesi aranır (5510 sayılı Kanun m. 90) |
| Vergi ve harç borçları | Belediyeye ve vergi dairesine olan borçlar |
| Projeye aykırılık | Kaçak kat, balkon kapatma, ortak alanın daireye katılması |
| Eksik imalat | Otopark, sığınak, asansör, yangın merdiveni gibi zorunlu kısımların tamamlanmaması |
Basit örnek: Müteahhit binayı bitirmiş, dairelere insanlar taşınmış. Ancak müteahhidin bu inşaattan dolayı SGK’ya ödenmemiş prim borcu var. SGK ilişiksizlik belgesi vermediği için belediye de iskân vermiyor. Daire sahiplerinin faturaları yıllarca şantiye aboneliği üzerinden geliyor.
Ne Yapılabilir?
- Sözleşmede iskânın müteahhidin asli borcu olduğunu ve teslimin ancak iskânlı yapılacağını yazdırın. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da arsa sahibinin iskânı olmayan daireleri teslim almaya zorlanamayacağını kabul etmiştir (26.11.2025, 2024/6-170 E., 2025/744 K.).
- İskân alınana kadar müteahhide ait bazı dairelerin devrini bekletin (teminat daireleri).
- İskân alınmazsa, gecikme tazminatı ve iskân için gereken masrafların müteahhitten tahsili yoluna gidilebilir. SGK borcunu arsa sahipleri ödemek zorunda kalırsa, bunu müteahhide rücu edebilir.
3. Kaçak Kat, Emsal Aşımı ve “İmar Barışı” Beklentisi
Bazı müteahhitler daha fazla kâr için projede olmayan bir kat ekler, çatı veya bodrumu daireye çevirir ya da emsali aşar. Bu durumun sonuçları ağırdır:
- Belediye yapıyı mühürler, para cezası keser ve aykırılık giderilmezse yıkım kararı verebilir (3194 sayılı İmar Kanunu m. 32 ve 42).
- İmar kirliliğine neden olmak suç olarak düzenlenmiştir (TCK m. 184).
- Bina iskân alamaz; yukarıdaki iskân sorunlarının hepsi yaşanır.
- Kaçak kısım yalnızca müteahhidin dairelerini değil, bütün binayı etkiler.
“Nasılsa imar affı çıkar” düşüncesi büyük bir risktir. 2018’deki “imar barışı” olarak bilinen yapı kayıt belgesi uygulamasının başvuru süresi sona ermiştir. Yeni bir düzenleme yapılıp yapılmayacağı belli değildir. Yapı kayıt belgesi alınmış olsa bile bu belge, yapının sözleşmeye ve onaylı projeye uygun yapıldığı anlamına gelmez. Arsa sahibinin ayıp ve tazminat hakları ayrıca değerlendirilir.
Basit örnek: Proje 5 katlı. Müteahhit 6. katı kaçak yapıp kendi payına aldı ve sattı. Belediye bütün binaya iskân vermiyor ve yıkım kararı alıyor. Arsa sahipleri, kaçak kattan hiçbir pay almadıkları hâlde binanın iskânsız kalmasından etkileniyor.
Ne Yapılabilir?
- Sözleşmeye “onaylı projeye aykırı hiçbir imalat yapılamaz; yapılırsa tüm masraf, ceza ve zararlar müteahhide aittir” maddesini yazdırın.
- İnşaat sırasında projeye aykırılık fark ederseniz yapı denetim firmasına ve belediyeye yazılı bildirimde bulunun.
- Proje değişikliğiyle inşaat alanı yasal yollarla artarsa, artışın paylaşım oranında size de yansıtılacağını sözleşmede düzenleyin. (Detaylar için ana rehberimizin imar durumu bölümüne bakabilirsiniz.)
4. Topraktan (Maketten) Satış ve Üçüncü Kişiler
Müteahhit, henüz bitmemiş daireleri “maketten” veya “topraktan” satarak inşaatı finanse edebilir. İnşaat bittiğinde sorun yoktur. Asıl sorun, müteahhit işi bitiremediğinde başlar:
- Daire alan kişiler parasını ödemiştir ama daireye kavuşamamıştır.
- Bu kişiler, müteahhidin yerine geçerek arsa sahibinden tapu devri isteyebilir veya arsa sahibine karşı tapu iptal ve tescil davası açabilir.
- Arsa sahibi ise “Müteahhit işini yapmadı, ben neden tapu vereyim?” der.
Yargıtay Nasıl Bakıyor?
- Müteahhitten satış vaadiyle (henüz tapusu geçmeden) daire alan kişi: Kural olarak müteahhidin hakkından fazlasını isteyemez. Müteahhit edimini ne oranda yerine getirdiyse, alıcının arsa sahibine karşı hakkı da o oranda doğar. Arsa sahibi, müteahhide karşı ileri sürebileceği savunmaları (örneğin “iş bitmedi”) bu alıcıya karşı da ileri sürebilir.
- Tapuda pay devralmış üçüncü kişi: Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli, 2024/1 E., 2025/2 K. sayılı kararıyla önemli bir değişiklik oldu. Sözleşme geriye etkili feshedilse bile, tapuya güvenerek iyiniyetle pay veya daire edinen üçüncü kişinin hakkı artık korunabilecek. Önceki uygulamada bu kişilerin iyiniyet savunması genellikle dinlenmiyordu.
Bu kararın arsa sahibi için anlamı nedir? Müteahhide erken tapu devri yapan arsa sahibi, müteahhit işi bitirmese bile bu tapuları iyiniyetli alıcılardan geri alamayabilir. Kararda arsa sahibine bir çözüm de gösterilmiştir: Devrin kat karşılığı sözleşme nedeniyle yapıldığının tapunun beyanlar hanesine şerh edilmesi. Bu şerh, alıcının “bilmiyordum” demesini zorlaştırır.
Arsa Sahibi Kendini Nasıl Korur?
- Müteahhide pay devrini kademeli yapın ve devirleri inşaat seviyesine bağlayın.
- Her devirde, devrin kat karşılığı sözleşmeye dayandığının tapuya şerh edilmesini isteyin.
- Sözleşmeye, müteahhidin satış yapacağı kişilerle yapacağı sözleşmelerde arsa sahibine karşı hiçbir yükümlülük doğmayacağını ve alıcıların bu sözleşmeden haberdar edileceğini yazdırın.
- Müteahhide verilen vekaletnameden satış yetkisini çıkarın ya da sıkı şartlara bağlayın.
Uygulamadan bir örnek (anonimleştirilmiştir): İncelenen bir dosyada sözleşmede “kaba inşaat %40 olunca devir” güvencesi vardı. Ancak aynı anda müteahhide satış ve tevkil yetkisi içeren geniş bir vekaletname verilmesi öngörülüyordu. Bilirkişi heyeti, bu vekaletnameyle müteahhidin payları inşaatın durumuna bakmadan üçüncü kişilere devredebileceğini, bunun da sözleşmedeki güvenceyi anlamsız kılacağını tespit etti. Yeni içtihatla birlikte bu risk daha da büyümüştür.
5. Diğer Sık Karşılaşılan Sorunlar
- Müteahhidin kendi dairelerini önce bitirmesi: Müteahhit satılacak dairelere öncelik verip arsa sahibinin dairelerini sona bırakabilir. Sözleşmeye “arsa sahibi ve müteahhit daireleri eş zamanlı ve aynı kalitede yapılır” maddesi eklenmelidir.
- Kat irtifakının krokiye aykırı kurulması: Kat irtifakı kurulurken arsa sahibine düşen dairelerin numaraları ve arsa payları kontrol edilmelidir.
- Aidat ve abonelik masrafları: İskâna kadar ortak elektrik, su, asansör bakımı gibi giderlerin müteahhide ait olduğu yazılmalıdır.
- Yapı denetim ve sigorta: İnşaat all-risk sigortası ve yapı denetim ücretlerinin kime ait olduğu belli olmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
Müteahhit iskân almıyor, ne yapabilirim?
Önce müteahhide noter ihtarı gönderip süre verin. İskân alınmamasının sebebini (SGK borcu, projeye aykırılık, eksik imalat) belediyeden öğrenin. Sözleşmeye ve dosyanın durumuna göre gecikme tazminatı, iskân masraflarının tahsili veya ödediğiniz borçların müteahhitten geri alınması yoluna gidilebilir.
Ayıplı inşaat için dava açma süresi ne kadar?
Taşınmaz yapılarda teslimden itibaren 5 yıl; müteahhidin ağır kusuru varsa 20 yıldır (TBK m. 478). Ancak ayıpları fark eder etmez müteahhide bildirmeniz de gerekir.
Müteahhitten daire alan kişi bana dava açabilir mi?
Evet, açabilir. Ancak alıcının hakkı, kural olarak müteahhidin sözleşmeye göre hak ettiği oranla sınırlıdır. Tapuyu iyiniyetle edinmiş kişilerin durumu ise 2025 tarihli içtihadı birleştirme kararıyla farklılaşmıştır.
Kaçak kat yüzünden bina yıkılırsa zararı kim öder?
Kaçak imalatı yapan müteahhit, arsa sahiplerinin zararından sözleşme ve haksız fiil hükümlerine göre sorumludur. Ancak müteahhidin mali gücü yoksa tazminatı tahsil etmek zorlaşır; bu yüzden sözleşmedeki teminatlar hayati önemdedir.
Serinin Diğer Yazıları
- Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Arsa Sahibinin İmzadan Önce Bilmesi Gereken 10 Kritik Nokta
- Müteahhit Daireyi Geç Teslim Ederse Ne Olur? Gecikme, Kira Yardımı ve İflas
- Arsa Sahibi Daireyi Teslim Almazsa Müteahhidin Hakları
- Kat Karşılığı İnşaatta Arsa Ayıpları, Ek Talepler ve Maliyet Artışı
- Müteahhitler İçin Kat Karşılığı Sözleşme: Tapu Devri, Vekaletname ve Çok Hisseli Arsalar
Hukuki not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Ayıp bildirimi ve dava süreleri hak kaybına yol açabilecek kadar önemlidir. Somut durumunuz için bir avukattan destek almanızı öneririz. Av. Aytaç Kındır
