Müteahhit, kat karşılığı sözleşmeyi imzaladığı gün bir hesap yapar: arsa şu kadar, inşaat maliyeti bu kadar, satış geliri şu kadar. Ama bu hesap sonradan bozulabilir. Arsaya haciz gelir, temel kazısında kaya çıkar, arsa sahibi şartnamede olmayan lüks malzeme ister, demir ve çimento fiyatları birkaç ayda katlanır.
Bu yazıda, müteahhidin hesabını bozan bu üç büyük sorunu ve kat karşılığı inşaatta maliyet artışı nedeniyle uyarlama imkânını sade bir dille anlatıyoruz.
Bu yazı “Müteahhit Rehberi”nin ikinci bölümüdür. Tapu devri, vekaletname ve çok hisseli arsa sorunları için Müteahhitler İçin Kat Karşılığı Sözleşme Rehberi yazımızı okuyabilirsiniz.
1. Arsanın Hukuki ve Fiili Ayıpları
Hukuki Ayıplar: Haciz, İpotek, Şerh, Dava
Sözleşme imzalandıktan sonra arsa sahibinin kişisel borçları nedeniyle arsaya haciz konabilir. Bunun yanında arsa üzerinde daha önceden ipotek, intifa hakkı veya bir dava şerhi olduğu ortaya çıkabilir. Bu durumda müteahhide devredilecek paylar sorunlu hâle gelir; kat irtifakı kurulamaz, satış yapılamaz.
Basit örnek: Hissedarlardan Ali Bey’in kredi kartı borcu nedeniyle hissesine haciz konuyor. Kat irtifakı aşamasında bu haciz bütün parseli ilgilendiren işlemleri yavaşlatıyor. Müteahhit, Ali Bey’e ait hisseden kendisine düşecek payı hacizli olarak devralmak zorunda kalabilir.
Müteahhit kendini nasıl korur?
- İmzadan önce tapu kaydını inceleyin: Haciz, ipotek, şerh, beyan ve davaları tek tek kontrol edin.
- Sözleşmeyi tapuya şerh ettirin: Taşınmaz satış vaadi içeren kat karşılığı sözleşmeler tapuya şerh edilebilir (TMK m. 1009). Şerh, sonradan hak edinen kişilere karşı da ileri sürülebilir. Böylece arsa sahibinin sonraki borçları için konan hacizlere karşı güçlü bir koruma sağlanır.
- Sözleşmeye yazın: “Arsa sahibi payları her türlü haciz, ipotek ve şerhten ari olarak devretmekle yükümlüdür. Bunların kaldırılmaması hâlinde müteahhit borcu ödeyip ödediği tutarı arsa sahibinin alacağından mahsup edebilir. Bu süre inşaat süresine eklenir.”
İmar Planı İptali veya Değişikliği
Müteahhidin hesapladığı yapılaşma hakkı, sonradan bir imar planı iptali veya plan değişikliğiyle azalabilir. Bazen proje hiç yapılamaz hâle gelir.
- Proje tamamen imkânsız hâle gelirse ve bunda tarafların kusuru yoksa, borç sona erer ve taraflar aldıklarını iade eder (TBK m. 136).
- Yapılaşma hakkı azalırsa, paylaşımın yeni duruma göre uyarlanması gündeme gelebilir (aşağıdaki uyarlama bölümüne bakınız).
Sözleşme önerisi: Belirli bir süre içinde projeye uygun ruhsat alınamaması veya imar hakkının belirli bir oranın altına düşmesi hâlinde tarafların cezasız fesih hakkını ve yapılan masrafların paylaşımını önceden yazın. Bu madde arsa sahibini de korur. Bilirkişiler de arsa sahibi lehine benzer bir “ruhsat için azami süre” maddesi önermektedir. Bu konuda Arsa Sahibi Rehberi’nin imar durumu bölümüne bakabilirsiniz.
Fiili Ayıplar: Kayalık, Sulu Zemin, Dolgu Alan
Temel kazısında beklenmeyen kaya, yeraltı suyu veya dolgu zemin çıkması maliyetleri ciddi şekilde artırabilir. Burada dürüst olmak gerekir: Pek çok sözleşmede zemin etüdü müteahhidin yükümlülüğündedir ve zemin sürprizleri kural olarak müteahhidin üstlendiği risk sayılır. Ancak:
- Arsa sahibinin bildiği hâlde sakladığı bir durum varsa (eski bir dolgu, gömülü yapı, kaynak suyu gibi), sorumluluk tartışması değişir.
- Gerçekten öngörülemeyen ve maliyeti olağanüstü artıran bir durum, uyarlama talebine konu olabilir (TBK m. 480/2).
- Müteahhit, işi tehlikeye sokan bir zemin durumunu fark ettiğinde bunu arsa sahibine hemen ve yazılı olarak bildirmelidir; bildirmezse sonuçlarından kendisi sorumlu tutulabilir (TBK m. 472).
Sözleşme önerisi: İmzadan önce en azından bir ön zemin etüdü yaptırın. Sözleşmeye “zemin etüdü sonucunda olağan temel sisteminin dışında özel bir sistem (fore kazık vb.) gerekmesi hâlinde tarafların … gün içinde yeniden görüşeceği, anlaşılamazsa cezasız fesih hakkı” gibi objektif bir madde ekleyin.
2. Sözleşme Dışı ve Haksız Talepler
Uygulamada çok sık görülen bir sorundur. Arsa sahibi inşaat sırasında şunları ister:
- Şartnamede olmayan lüks malzeme (laminat yerine masif parke, standart kombi yerine yerden ısıtma).
- Ek imalat (fazladan banyo, şömine, ankastre mutfak seti).
- Mimari değişiklik (iki daireyi birleştirme, duvar kaldırma, balkon büyütme).
Talep yerine getirilmeyince de şantiyeye girişi engeller, belediyeye şikâyette bulunur veya vekaletnameyi azletmekle tehdit eder.
Basit örnek: Teknik şartnamede “laminat parke” yazıyor. Arsa sahibi Zeynep Hanım, kendi dairesine masif parke döşenmesini istiyor. Müteahhit kabul etmeyince Zeynep Hanım teslim tutanağını imzalamayacağını söylüyor.
Hukuki Durum
- Müteahhidin borcu, sözleşme ve eki teknik şartnamede yazanlarla sınırlıdır. Şartname dışı talepler, ancak ayrı bir anlaşmayla ve karşılığında bedel ödenerek yapılabilir.
- Arsa sahibinin haksız olarak işi engellemesi veya gerekli işbirliğini yapmaması, onu alacaklı temerrüdüne düşürebilir (TBK m. 106). Bu durumda müteahhit süre uzaması ve zararlarının tazminini isteyebilir.
- Arsa sahibinin talimatıyla yapılan değişiklikler ileride ayıp doğurursa ve müteahhit bu konuda açıkça uyarmışsa, müteahhidin sorumluluğu ortadan kalkabilir (TBK m. 476).
- Projeye aykırı bir değişiklik (örneğin balkonu odaya katma) imar mevzuatına aykırıysa, müteahhit bunu yapmamalıdır. Aksi hâlde iskân sorunu ve cezai sorumluluk riskiyle karşılaşır. (Bkz. Kaçak kat ve iskân sorunları)
“Değişiklik Talebi” Maddesi Yazın
Sözleşmeye basit bir usul ekleyin:
- Her değişiklik talebi yazılı yapılır.
- Müteahhit ek bedel ve ek süreyi yazılı olarak bildirir.
- Arsa sahibi onaylar ve bedeli öderse değişiklik yapılır. Onaylamazsa şartnamedeki imalat yapılır.
- Değişiklik projeye veya imar mevzuatına aykırıysa yapılmaz.
- Değişiklik nedeniyle geçen süre, teslim süresine eklenir.
3. Aşırı Maliyet Artışı: Uyarlama Mümkün mü?
Demir, çimento, işçilik ve kur artışları, kat karşılığı sözleşmelerde müteahhidin en büyük kabusudur. Kat karşılığı sözleşmede müteahhidin “bedeli” arsa payıdır ve bu bedel sabittir. Maliyetler ikiye katlansa da arsa sahibine düşen daire sayısı değişmez.
Kanuni Dayanak
- TBK m. 480/2 (götürü bedel): Başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilip de taraflarca hesaba katılmayan durumlar, işin kararlaştırılan bedelle bitirilmesini engeller ya da aşırı ölçüde güçleştirirse, müteahhit hâkimden bedelin uyarlanmasını, bu mümkün değilse sözleşmeden dönmeyi isteyebilir.
- TBK m. 138 (aşırı ifa güçlüğü): Tüm sözleşmeler için genel uyarlama hükmüdür.
Yargıtay, götürü bedelli eser sözleşmelerinde (kat karşılığı dahil) özel hüküm olan m. 480/2’nin, diğer durumlarda ise m. 138’in uygulanacağını belirtmiştir (Yargıtay 15. HD, 2019/3771 E., 2020/1216 K.).
Eşik Yüksektir
Her maliyet artışı uyarlama sebebi değildir. Mahkemeler genellikle şunlara bakar:
| Soru | Açıklama |
|---|---|
| Olay öngörülemez miydi? | Türkiye’de belirli düzeydeki enflasyon ve kur artışı çoğu zaman öngörülebilir kabul edilir |
| Artış olağanüstü mü? | Kısa sürede birkaç katına çıkan, piyasa beklentisini aşan sıçramalar |
| Sözleşme dengesi bozuldu mu? | Artışın toplam maliyete etkisi ve müteahhidin kârının ortadan kalkıp kalkmadığı |
| Müteahhit kusurlu mu? | Kendi gecikmesi (temerrüdü) döneminde oluşan artış için uyarlama istenemez |
| Hak saklı tutuldu mu? | İş devam ederken uyarlama hakkının ihtirazi kayıtla saklı tutulması gerekir |
Basit örnek: Sözleşme imzalandıktan 8 ay sonra inşaat demirinin fiyatı beklenmedik bir şekilde iki buçuk katına çıkıyor ve toplam maliyet %40 artıyor. Müteahhit işi bırakmadan, arsa sahiplerine noter aracılığıyla durumu bildiriyor ve uyarlama hakkını saklı tuttuğunu belirtiyor. Anlaşma sağlanamayınca uyarlama davası açıyor. Mahkeme, bilirkişi incelemesiyle artışın olağanüstü olup olmadığını değerlendirir. Uyarlama sonucunda paylaşım oranı müteahhit lehine değiştirilebilir veya arsa sahiplerinden nakdi katkı istenebilir.
Arsa Sahibi Uyarlamayı Kesin Olarak Reddederse
Arsa sahibinin “Sözleşmede ne yazıyorsa o” demesi doğaldır. Uyarlama hakkı, tarafların anlaşmasına bağlı değildir; şartları varsa mahkemeden istenir. Ancak şunlara dikkat edilmelidir:
- İşi tek taraflı durdurmayın. Uyarlama davası açılmış olsa bile işin durdurulması müteahhidi temerrüde düşürebilir. Sonra da gecikme tazminatı ve fesih riskiyle karşı karşıya kalırsınız.
- Belgeleyin. Fatura, piyasa fiyat listeleri, resmi maliyet endeksleri, yazışmalar.
- İhtirazi kayıt koyun. İşe devam ederken uyarlama hakkınızı yazılı olarak saklı tutun.
Sözleşmeye Ne Yazılmalı?
Belirsiz bir “ekonomik krizde şartlar yeniden konuşulur” maddesi iki tarafa da yaramaz.
Uygulamadan bir örnek (anonimleştirilmiştir): Bir sözleşmede “doğal afet ve ülke ekonomisinde olağandışı kriz hâllerinde sözleşme şartlarının yeniden müzakere edileceği” yazıyordu. Bilirkişi heyeti bu hükmün belirsiz olduğunu ve arsa sahibi aleyhine sonradan değişikliğe zemin hazırlayabileceğini belirterek sözleşmeden çıkarılmasını önerdi. Belirsiz maddeler müteahhide güvence sağlamak yerine imza sürecini zorlaştırır.
Bunun yerine objektif bir formül yazmak hem müteahhidi korur hem de arsa sahibine güven verir:
- “Resmi yapı maliyet endeksindeki artış, aynı dönemdeki genel enflasyonu %… oranında aşarsa taraflar … gün içinde görüşür; anlaşma olmazsa yetkili bilirkişi/hakem belirlemesine göre paylaşım veya nakdi katkı uyarlanır.”
- Uyarlamanın arsa sahibinin asgari daire alanını düşüremeyeceği, ancak nakdi katkı veya müteahhide ek pay şeklinde yapılabileceği.
Arsa sahibinin bu konudaki kaygıları için Arsa Sahibi Rehberi’nin cezai şart ve kriz maddeleri bölümüne bakabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Kat karşılığı inşaatta maliyet artışı nedeniyle sözleşme değiştirilebilir mi?
Şartları varsa evet. Öngörülemeyen olağanüstü bir artış işin tamamlanmasını aşırı ölçüde güçleştiriyorsa müteahhit, TBK m. 480/2 uyarınca mahkemeden uyarlama isteyebilir. Ancak olağan enflasyon ve kur artışları genellikle yeterli görülmez.
Arsa sahibinin borcundan arsaya haciz gelirse ne olur?
Haciz, devredilecek payları ve kat irtifakını etkileyebilir. Sözleşme önceden tapuya şerh edildiyse, şerhten sonra konan hacizlere karşı müteahhidin konumu güçlüdür. Sözleşmede arsa sahibinin takyidatları kaldırma yükümlülüğü ve mahsup hakkı düzenlenmelidir.
Arsa sahibi şartnamede olmayan malzeme isteyebilir mi?
İsteyebilir ama müteahhit bunu yapmak zorunda değildir. Şartname dışı talepler ancak ek bedel ve ek süre karşılığında, yazılı bir anlaşmayla yapılır.
Zeminde kaya çıktı, maliyet arttı; arsa sahibinden isteyebilir miyim?
Zemin riski çoğu sözleşmede müteahhide aittir. Ancak arsa sahibinin sakladığı bir durum veya gerçekten öngörülemeyen olağanüstü bir maliyet artışı söz konusuysa, tazminat veya uyarlama gündeme gelebilir. Sözleşmede zemin etüdü sonrası için bir düzenleme yapılması en iyi yoldur.
Serinin Diğer Yazıları
- Müteahhitler İçin Kat Karşılığı Sözleşme Rehberi: Tapu Devri, Vekaletname ve Çok Hisseli Arsalar
- Arsa Sahibi Daireyi Teslim Almazsa Müteahhidin Hakları
- Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Arsa Sahibinin İmzadan Önce Bilmesi Gerekenler
- Kat Karşılığı İnşaatta Ayıplı İş, İskân ve Kaçak Kat Sorunları
- Müteahhit Daireyi Geç Teslim Ederse Ne Olur? Gecikme, Kira Yardımı ve İflas
Hukuki not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Uyarlama davalarında ihtirazi kayıt, ispat ve zamanlama sonucu doğrudan etkiler. İşi durdurmadan veya dava açmadan önce bir avukattan destek almanızı öneririz. Av. Aytaç Kındır
“Kat Karşılığı İnşaatta Arsa Ayıpları, Sözleşme Dışı Talepler ve Maliyet Artışı: Müteahhidin Hakları” üzerine 2 yorum